Kamerverhuur, woningsplitsing en Bed&Breakfast 2021

1.1 Aanleiding

In de Woonvisie Den Helder 2016-2020 wordt expliciet in gegaan op het thema 'Tijdelijk wonen'. De grote verschillen in drukte door het jaar heen bieden een kans voor Den Helder. Den Helder wil het principe van 'de ademende stad' beter benutten door het wonen aantrekkelijk te maken voor de niet permanente bewoners, zoals short-stay, zorgtoerisme en arbeidsmigranten. In 2020 is de nieuwe Woonvisie Den Helder 2020 - 2025 vastgesteld. Deze woonvisie geeft het vervolg aan van het woonbeleid dat is ingezet in de vorige woonvisie (Woonvisie Den Helder 2016-2020). Voor een deel wordt voortgegaan op de ingeslagen weg, voor een deel wordt de scope en aandacht verlegd om invulling te kunnen geven aan nieuwe ambities en ontwikkelingen. Den Helder wil een stad zijn waar het goed wonen is voor iedereen, ongeacht leeftijd, inkomen, opleiding, werk of achtergrond en of het om tijdelijk of permanent wonen gaat.

Met het 'Beleid huisvesting tijdelijke werknemers Den Helder 2019' is uitvoering gegeven aan de actualisatie van beleid huisvesting tijdelijke werknemers. In deze beleidsnota zijn zowel 'volkshuisvestelijke' als ruimtelijke criteria opgenomen met het oog op de afhandeling van aanvragen.

Voor de nieuwe Woonvisie en het beleid huisvesting tijdelijke werknemers geldt dat deze op onderdelen vertaald moet worden in een planologische regeling. Hiertoe is dit parapluplan opgesteld.

Het is mogelijk om bestemmingsplannen op één of meerdere punten te wijzigen zodat ze weer zijn voorzien van een goede regeling. Dit kan in de vorm van een zogenaamd paraplubestemmingsplan, waarbij op een aantal punten alle bestemmingsplannen, of in sommige gevallen alleen de desbetreffende bestemmingsplannen, worden aangepast. Omdat de regeling overkoepelend geldt voor een groot aantal bestemmingsplannen wordt het een paraplubestemmingsplan genoemd.

Met een dit paraplubestemmingsplan 'Kamerverhuur, woningsplitsing en bed and breakfast 2021' wordt een gemeentedekkende planologische regeling gemaakt waarin de Woonvisie Den Helder 2016-2020 en de nota 'Beleid huisvesting tijdelijke werknemers Den Helder 2019' op onderdelen wordt verwerkt. In dit beleid zijn onder andere kamerverhuur en woningsplitsing opgenomen die vertaald zijn in het paraplubestemmingsplan. In de vigerende bestemmingsplannen is tijdelijk kamerverhuur niet geregeld. Ook voorzien de vigerende bestemmingsplannen niet in een regeling voor woningsplitsing.

Aanvullende onderwerpen

Aanvullend op de verwerking van bovenstaande beleidsdocumenten wordt in dit parapluplan ook een regeling opgenomen voor bed and breakfast (b&b) en parkeren.

Voor B&B geldt dat in de geldende bestemmingsplannen de vestiging van een b&b niet eenduidig is geregeld. Zo bevatten sommige bestemmingsplannen een regeling hieromtrent en andere niet. Het parapluplan voorziet daarom in een uniforme regeling voor b&b.

Verder is de parkeernorm in relatie tot kamerverhuur, het opsplitsen van woningen en bed and breakfast niet eenduidig in de vigerende bestemmingsplannen en het parkeerbeleid geregeld. Het parapluplan voorziet daarom tevens in een eenduidige regeling voor parkeren. De parkeernormen, zoals aangegeven in het 'Beleid huisvesting tijdelijke werknemers Den Helder 2019' en de parkeernota van de gemeente zijn in deze leidend. Het bestemmingsplan voorziet niet zelf in 'harde' parkeernormen, maar bevat een regeling waarmee de afstemming met de parkeernota is gewaarborgd.

1.2 Reikwijdte paraplubestemmingsplan

Het parapluplan richt zich uitsluitend op de woonfunctie en daarmee samenhangende aspecten van kamerverhuur en woningsplitsing, bed and breakfast in burgerwoningen en een parkeerregeling.

Ter voorkoming van ongewenste situaties voor de woonfunctie heeft de gemeenteraad op 2 juni 2020 een voorbereidingsbesluit genomen. Het voorbereidingsbesluit is niet van toepassing op de functies 'Agrarisch' en' Bedrijven', waar immers onder voorwaarden eveneens het huisvesten van meer dan één huishouden is toegestaan. De reden hiervan is, dat het merendeel van de aanvragen betrekking heeft op de woonfunctie. Daarnaast zijn de afwijkingsregels voor de functies' Agrarisch' en' Bedrijven' meer helder. De regels van dit bestemmingsplan zijn dus niet van toepassing op agrarische- en bedrijfsmatige bedrijfswoningen.

Het bestemmingsplan is ook niet van toepassing op bedrijfswoningen en 'bijzondere woonvormen', bijvoorbeeld ten behoeve van begeleid wonen. Verzoeken voor begeleid wonen worden separaat door de gemeente beoordeeld.

1.3 Inhoud parapluplan

Het voorliggende bestemmingsplan herziet een groot deel van de bestemmingsplannen in de gemeente Den Helder op de volgende onderwerpen:

• 1. kamerverhuur;
• 2. woningsplitsing;
• 3. regeling bed and breakfast;
• 4. regeling parkeren (parkeernorm in relatie tot het opsplitsen van woningen).

De plannen waarop dit parapluplan betrekking heeft, zijn opgenomen in de toepassingsbepaling van artikel 2.1 van de regels. Het overzicht van de plannen waar dit parapluplan van toepassing is, is opgenomen als bijlage 1 bij de regels. Het parapluplan is niet van toepassing op de beheersverordening 'Oostoever 2016'. In het paraplubestemmingsplan zijn verder de relevante begrippen verzameld en omschreven, zodanig sprake is van een eenduidige begripsbepaling. Zie hiervoor artikel 1.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het provinciaal en gemeentelijk beleidskader omschreven wat als basis heeft gediend voor dit paraplubestemmingsplan. Hoofdstuk 3 geeft een toelichting op de te herziene onderdelen van de betreffende bestemmingsplannen. In hoofdstuk 4 worden de belangrijkste (milieu) aspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt uitgelegd op welke wijze de juridische regeling in elkaar zit en ten slotte wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan.

2.1 Provinciaalbeleid

Op basis van het beleid van de provincie Noord-Holland is het niet toegestaan om burgerwoningen toe te voegen in het door de provincie aangewezen landelijk gebied.

Voor dit bestemmingsplan betekent dat het onderdeel woningsplitsing voor het landelijk gebied wordt uitgesloten. Bij woningsplitsing wordt een woning gesplitst in twee of meer woningen waarmee het aantal woningen zal toenemen.

2.2 Gemeentelijk beleid

3.1 Toelichting op enkele begrippen

Het paraplubestemmingsplan herziet een groot deel van de bestemmingsplannen in de gemeente Den Helder op de onderwerpen kamerverhuur, woningsplitsing, bed and breakfast in burgerwoningen en parkeren.

Voordat ingegaan wordt op de ruimtelijke uitgangspunten die aan deze regeling ten grondslag ligt wordt eerst een nader toelichting gegeven op de begrippen 'kamerverhuur', 'woningsplitsing' en 'bed and breakfast.

Kamerverhuur

In juridisch planologisch zin wordt onder 'kamerverhuur' verstaan de verhuur van onzelfstandige woonruimte. Onzelfstandige woonruimte is een woonruimte die geen eigen toegang heeft (geen eigen voordeur) of die niet op zichzelf kan functioneren als woning. Met dit laatste wordt bedoeld dat een of meerdere belangrijke voorzieningen ontbreken, zoals een keuken of toilet. Een voorbeeld van onzelfstandige woonruimte en kamerverhuur is het bewonen van een kamer in een studentenhuis, waarbij de keuken, het toilet en de douche door de bewoners gezamenlijk gebruikt worden. Bij kamerverhuur gaat het dus om het in gebruik (laten) hebben en/of (laten) geven van een (gedeelte van een) woning, woongebouw en/of zelfstandige woonruimte als onzelfstandige woonruimte, waarbij geldt dat er sprake is van een gezamenlijke voordeur en een gezamenlijk keuken, douche en/of toilet. In geval van kamerverhuur worden er geen woningen aan de woningvoorraad toegevoegd.

Woningsplitsing

In juridisch-planologische zin betekent woningsplitsing het opsplitsen van een woning in meerdere zelfstandige woonruimtes. Onder een 'zelfstandige woonruimte' wordt een woonruimte verstaan met een eigen toegangsdeur en eigen voorzieningen waaronder in ieder geval een eigen woon(slaap)kamer, een eigen keuken met aanrecht, een badruimte, aan-en afvoer voor water en een aansluitpunt voor een kooktoestel die niet met een andere woonruimte of met andere woonruimtes gedeeld wordt. Bij woningsplitsing heeft elke woonruimte een eigen huisnummer. Door woningsplitsing worden er woningen aan de woningvoorraad toegevoegd.

Bed and breakfast

Een b&b is een kleinschalige overnachtingaccommodatie die tot een kleinschalige vorm van verblijfsrecreatie gerekend wordt. De b&b voorziening is altijd ondergeschikt aan de hoofdfunctie van een perceel en is altijd gekoppeld aan een bestaande burgerwoning. Een b&b is wat betreft de activiteit, omvang en schaalgrootte niet te vergelijken met een pension, hotel of horecagelegenheid en is niet openbaar. Een b&b wordt niet bedrijfsmatig geëxploiteerd.

3.2 Ruimtelijke uitgangspunten

Hieronder worden de belangrijkste ruimtelijke uitgangspunten geformuleerd op basis waarvan dit paraplubestemmingsplan is opgezet. Hierbij is een splitsing gemaakt in kamerverhuur, woningsplitsing, bed en breakfast en parkeren.

Uniforme regeling woningsplitsing

Om te komen tot een uniforme regeling voor woningsplitsing zijn de volgende ruimtelijke uitgangspunten aangehouden:

• 1. een woning is bedoeld voor de huisvesting van één huishouden,
• 2. bij het splitsen van een woning is sprake van twee (zelfstandige) woningen;
• 3. woningsplitsing is mogelijk voor woningen groter dan 150 m², waarbij de oppervlakte na splitsing minimaal 75 m² per woning bedraagt;
• 4. Woningsplitsing leidt per saldo tot een toename van het aantal woningen. Het toevoegen van woningen in het buitengebied is in strijd met het provinciaal beleid. Hierdoor is woningsplitsing alleen toegestaan binnen de bebouwde kom;

Uniforme regeling kamerverhuur

Kamerverhuur kan bij omwonenden tot onrust leiden en tot een druk op het woon- en leefklimaat in een buurt leiden. Om deze redenen is ervoor gekozen om de drempels te verhogen voor kamerverhuur in de woonomgeving, met als doel het waarborgen van een goed woon- en leefklimaat.

Om te komen tot een uniforme regeling voor kamerverhuur zijn de volgende ruimtelijke uitgangspunten aangehouden:

• Een woning mag worden gebruikt voor de huisvesting van ten hoogste vier personen voor kamerverhuur;
• Maximaal 1% van de woningen in een buurt (op basis van de meest actuele buurtindeling van het CBS) mag worden gebruikt voor kamerverhuur. Dit conform het beleid 'huisvesting tijdelijke werknemers Den Helder 2019'. De huidige buurtindeling is weergegeven in onderstaande figuur;
• De minimale afstand hemelsbreed tussen twee locaties waar sprake is van kamerverhuur dient minimaal 200 meter te zijn. Hierbij wordt geen rekening gehouden met de buurtindeling. In combinatie met de 1% regeling onder punt 2 wordt hiermee voorkomen dat er een clustering van woningen waar meer dan één huishouden wordt gehuisvest plaatsvindt: het maximaal toegestane aantal van dergelijke panden wordt zo optimaal verspreid over de buurt.

De minimale oppervlakte van kamerverhuur wordt niet in dit parapluplan vastgelegd. Dit is reeds vastgelegd in de beleidsregels als bedoeld in artikel 2.3 van de Verordening op de kamerverhuurpanden 2015 en het bouwbesluit. Hiervoor is gekozen om de regels met betrekking tot de minimale omvang flexibel te houden. Bij een eventuele (landelijke) aanpassing van de minimale omvang van kamerverhuur, hoeft het bestemmingsplan niet opnieuw te worden herzien. Ook de overige eisen uit de Verordening op de kamerverhuurpanden 2015 zijn van toepassing.

Figuur: buurtindeling gemeente Den Helder 2020 (Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek en het Kadaster)

Uniforme regeling bed and breakfast

In de geldende bestemmingsplannen is de vestiging van een b&b niet eenduidig geregeld. In het merendeel van de bestemmingsplannen is wel een begrip opgenomen zonder dat hieraan een juridische regeling voor de vestiging van een b&b gekoppeld is. Om te komen tot een uniforme regeling voor bed and breakfast zijn de volgende ruimtelijke uitgangspunten aangehouden:

• 1. er mogen maximaal vier slaapplaatsen verdeeld over maximaal 2 kamers aangeboden worden;
• 2. de bed and breakfast mag uitsluitend worden uitgeoefend door de bewoner van de betreffende woning, waarbij de woning ook door de bewoner bewoond dient te worden;
• 3. een bed and breakfast is uitsluitend toegestaan in grondgebonden woningen (een grondgebonden woning is een woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de woonlagen aansluit op het maaiveld. Grondgebonden woningen hebben meestal een op de grond gelegen terras en/of een tuin);
• 4. de bed and breakfast mag niet leiden tot een onevenredige toename van de parkeerdruk ter plaatse van de openbare ruimte;
• 5. de bed and breakfast wordt gevestigd in het hoofdgebouw of een aan- of uitbouw of aangebouwd bijgebouw. Ter voorkoming van onevenredige overlast is vestiging in een vrijstaand bijgebouw niet toegestaan.

De regeling heeft dus alleen betrekking op de woonomgeving. Mocht er een verzoek worden ingediend voor een B&B buiten de woonbestemmingen, dan zal dit apart worden beoordeeld. Eventuele medewerking kan dan via een buitenplanse afwijking.

Uniforme regeling parkeren

Voor wat betreft parkeren gelden de parkeernormen zoals opgenomen in de Nota parkeernormen Den Helder 2017-2021 (met inbegrip van eventuele wijzigingen van deze regeling gedurende de planperiode of een daaropvolgend beleidsdocument).